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深圳买房:这几个区域 最好回避!

发布时间: 2021-05-12 09:58:57
千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔,你相见恨晚的买房军师,一如既往带你赚钱! 问:三叔你好,最近跟我老公看了,宝安新安白金时代,价格挺便宜的,想问下这个楼盘怎么样?能否入手? 答:我个人非常嫌弃这个楼盘,位置不咋地——旁边就是立交桥,高速路,老城区;楼盘不咋地——筒子楼,没有小区;户型也不咋地——多是压抑复式;可是一样涨了,西部太缺上车房了,再看看别的吧。 提问:三叔,你好。 我在沙井工作,老公在西乡工作。目前在南油有一套住房,红本在手。想买一套三房,自住+增值。有子弹300万,家庭年收入40万。想问福永的华强城4期(今年开盘)或1期(二手房)和沙井海岸城(今年开盘)哪个更值得购入,可以具体分析下吗?谢谢 回答:你好。华强城投资价值一般,福永这种前不着村后不着店的蛙跳区域,基础配套非常弱,迄今一个像样点的商业都没有,因此首选大盘,楼盘扎堆能成片的区域,来弥补片区的配套不足,这就是华强城之所以抢手的原因,西部少有的集交通,商业,学校三位一体的大盘。地铁太远,学校太远,出了小区,全是非洲地带,居住观感很差。海岸城不错,地铁+综合体+周边空地多+传说中深外宝安分校,长期看很有潜力。 提问:三叔您好!谢谢您的回复,还想再问一下:白石洲旧改规划是高档住宅为主吗?旧改大概几年可以完成?对国际市长交流中心房价的提升影响是否会很大?还有学位方面,对口的小学和中学是否有优势,以后是否有潜力成为学位房?另外你有该片区好的推荐吗?问题太杂,辛苦您啦,感谢! 回答:你好。白石洲旧改项目是深圳的重点旧改项目,因其地理位置较优越,西接南山高新技术园,紧邻深圳城市主轴线深南大道,周围环绕着深圳湾超级总部基地、后海总部基地、蛇口前海自贸区、福田CBD等核心区域以及深圳主要总部基地,是深圳城市和产业发展主轴交汇处。规划的户型都80平到260平,是作为改善型规划。对国际市长交流中心有一定的利好,但还有漫长的周期。在学位方面有较大优势,分别为海滨实验小学(深圳湾)+南山区第二实验中学,上的小学跟深圳湾富豪们小孩上的小学一样,你觉得呢?推荐可参考内部分享。 提问:三叔您好:请问考虑自住,由于已经有一套诺德小户型,想要购买一套3-4室的自住改善刚需,南山中心区的向南瑞峰花园(住宅),前海南的山海翠庐及山居岁月应该如何排序啊?向南瑞峰可以买么,后续的升值空间如何?盼复 非常感谢! 回答:你好。南瑞峰花园还特别备注了住宅,其实是公寓用途,这个楼商住混合,又在南山站口,租金是比较高的,但价格方面没有突出的增长潜力,同时普通公寓一直不建议买。山海翠庐学位不错,荔林小学+南海中学,离地铁近,楼龄有点老,户型较方正,靠近学校,可能会有早操上下学广播噪音。山居岁月,学位不错,800米地铁荔林站,户型奇特不够方正,小区环境稍杂乱,虽是安静,但三面都是树林,采光一般,较阴森。 综合看山海翠庐 > 山居岁月,中长期看还有上升空间。 提问:三叔您好!我想投资东莞,了解了凤岗的大运城邦,前几天看你评论说龙岗未来在大运,大运城邦2022年开通16号线走路700米接驳大运就几分钟,了解了一下松山湖的万科虹溪诺雅和松山湖北翠龙湾,您觉得哪个方位会有价值呢,目前手里有150左右,年入50左右 回答:松山湖开发强度很低,真正的松湖片区内楼盘很少,分为东西南北四个区域: 1、松湖西区,代表楼盘是锦绣山河一到五期,均价四万左右。锦绣山河是松山湖体量最大、最具代表性的楼盘,品质高,区位优,大户型为主,成交活跃。 2、松湖北区 代表楼盘长城世家,和堂,3号别墅,丰华悦园,万科松湖中心,均价3-4万。 3、松湖东区 代表楼盘万科松山湖1号,万科虹溪诺雅,翔龙御湖居,均价3.5-4万。 4、松湖南区 南区是华为的总部基地,可售房极少,区域内位置最好的楼盘大多是华为自建,供华为内部员工购买,售价很低,每平米八到九千。华为自建楼盘 松山湖楼盘有两个特点,一是楼盘数量少,二是大户型和别墅居多,很多都是200平以上,总价800万起的大户型,小面积稀缺。 总结:松山湖目前配套还不够完善,价格三万多,还有入场机会,不过要注意回避溢价盘,淘笋;鉴于东莞的经济体量和对热钱的吸引能力,松山湖最值得投资的是小面积低总价,一是稀缺,二是门槛低。目前松山湖片区,分为多个板块,有真松湖和伪松湖,价值有高有低,需要认真挑选。 提问:三叔你好,今年打算把布吉丹竹头的两房换成三房,兼顾自住和升值,总预算750以内。目前孩子一岁半,想买个好的学区房这个预算比较难住的舒服,考虑再缓几年换个好的初中学区房。所以还是想考虑住着舒服,通勤方便(南山科技园北上班),有一定升值空间的房子。看了碧海,西乡次新,红山,西丽塘朗山下,坂田南次新,每个地方都不尽如意,也有点眼花缭乱了,还想听听大神的建议,感谢。 回答:你这个情况跟另外一个圈友一模一样,他们也是卖掉布吉的房子(3年不涨),纯靠自己收入积累了两百多万现金,要买总价750w的房子,我们前面沟通过一轮,把南山、宝中碧海、西丽、龙华和坂田也都扫过一圈,最后他们认识到一个现实:他们的预算,买一个自住-学位-投资兼顾的房子已经不可能;于是放弃幻想,实事求是,把之前三年套牢没赚到的钱,这几年要跟着我好好赚回来; 于是我们重新构建了一套购房方案,把两百多万的资金做出2-3套小标的,以跑得快为第一目标,先赚涨幅,先租房,曲线救国,积累和等等,后续再考虑自住的问题。但是看你现在的想法,是住布吉舒服的房子还没住够啊,还想继续舒服躺着、房子跑输么?如果说依然要住得舒服,那就随你喜好,随便买就是了,西乡、西丽、坂田便宜的房子多得是,你不满意的唯一原因只有内心其实也知道房子的增值属性很重要,却不愿意牺牲,非要把自住和增值这两件事情混到一起,一并解决。好房子永远贵,想要更好的房子,就要更加努力,有舍才有得。 提问:三叔你好,请教一下:工作在南山,想购置一套1000~1200万的房子,投资为主,未婚目前不需要学位,买学区房主要对买房赚钱感兴趣,购房理念:前海概念+学区,这个想法会不会很危险?会不会追高?三个地方可供选择。1.勤诚达一期/2期的89高赠送,有的还可以改成四房,1200万,宝中学位房。主要是看有学区概念,周边大悦城目前可能有一些利好。缺:老城区 2.西岸官邸81的高赠送,大阳台,1200万。宝安实验,缺点:有一点吵,宝安大道。3.凯旋城102平,与熙龙湾对角处可以看摩天轮的,1200万,或者小区里面其他的户型。宝实,缺点是学校比较吵,有些户型队的南科大医院。请帮忙分析下哪个好。 回答:逻辑和眼光都比较准,这三个盘都符合优质资产的标准,学区也都是区域顶配,是能够cover绝大多数家庭的教育追求,而且三个盘实力相当,也确实都是同总价位里的实力相当的选择,我个人觉得很难去分辨优劣,这三个盘我也都有客户买过,涨幅来讲也相当,怎么选择,就是看你个人偏好和具体房源具体分析了;此外可以把南外大冲、南外文华、深高北、侨外这几个也纳入同类比选项;我还有一些相对价格更低、但也很有潜力的选择预留,参考内部分享。 提问:三叔,你能不能说下怎么砍价?看上一套房,房东就是不肯降价。 回答:砍价有一定的技巧的,首次看房,即便你是特别的喜欢,也一定一定一定不要表现出来!并且找出房子的一些问题,以此作为砍价的筹码,当即砍价10%以上,看业主反应。如反应不是很激烈,回去之后给中介好处,让中介电话继续砍,多半能砍下来。接着以带家人看房名义第二次看房,演戏唱双簧,表现出家人不喜欢,快要吵起来的假象继续砍价。 房地产同样遵循二八定律,注定只有20%的人能赚钱,我们跑在房产投资行业的前沿,将理论与实践相结合,以投资的最高回报比作为导向,为你赋能,助你快速实现从0到千万资产积累!三叔因精力有限,很多留言无法一一解答。 以上来自微信公众号“ 三叔说房” 粉丝提问精选。

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